南港利多匯集 打造北市第二信義計劃區
台北市商圈東移效應帶動南港區發展,因應地域性發展,台北市從早期西門町逐漸東移至忠孝東路四段SOGO百貨商圈,進而至信義計畫區;隨著信義區商圈發展已超過10年,尋求新商圈腹地是都市發展必然趨勢,而南港憑地利之便是最佳潛力區域。
早期基隆河在南港形成一個天然的河港,舊稱南港仔,自清朝末年以來,南港便有許多船舶往來,商業發達,早年南港最負盛名的就是南部丘陵的南港包種茶,後因南港山區發現煤礦,茶鄉因而變為產煤區,台灣光復後因礦業沒落,地方紛朝工業發展,黑鄉之名不逕而走。
1956年南港被政府劃定為工業區,隨後台肥南港廠、聯華麵粉廠、僑泰興麵粉廠、國產實業、南港輪胎等企業都來南港落腳。過去煙囪林立,而黑煙瀰漫的南港,如今因台北市政府都市計劃軸心東移,這些工業廠區紛紛變更地目,要蓋高級住宅、商業大樓、Shopping Mall,早期已閒置的工業用地,上演鹹魚翻身的戲碼。
公辦都市更新 醜小鴨變天鵝
在都市更新方面,備受矚目的南港都更案,範圍包括文創中心、南港輪胎、車站中心、軟體中心、會展中心等,及南側202兵工廠,總計南港都更範圍以高鐵沿線廣達530公頃,其中公有土地佔45%。忠孝東路北側則由工業區變更為特定專用區,發展綜合商業區;南側定位為生技研究園區。
綜合性商業區多為國有地,包括台電、台鐵、中華電信及國有財產局,將結合民間整合開發為購物中心或商場等,都更範圍內的南港輪胎等幾家企業,並有意在區內興建國際觀光旅館。
國防部計劃搬遷的202兵工廠,185公頃土地將留給國家研發及科技產業使用,未來202兵工廠基地將都市計畫變更為特定專用區,化身為台灣北部生技產業聚落。其中政院已先行撥地25公頃,供中研院及國科會使用。
南港案是三鐵共構區域,將成台北市新地標,也是房產市場金雞母,預估民間投入375億元,政府投入14.63億元,政院要求於今年9月報院核定,並於2010年全力動工為目標,由台北市府擔任都更案主辦單位。
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四大交通主軸 帶動區域發展
在交通上,交通可謂四通八達,大致可分為四大主軸,首先,捷運南港線東延段:西起昆陽站東側之向陽路與忠孝東路口,以隧道方式經台鐵南港貨運場南側(南港站),再朝東北方銜接由鐵工局代辦之共構段,再沿台鐵隧道北側至研究院路東側(經貿南站),全長2.5公里。
其次,捷運內湖線:西接木柵棕線,經大直,內湖至南港。有南港經貿園區站,及南港展覽館站(經貿北站)。環東大道 → 在南港經貿園區上環東大道,接市民高架道路直扺台北市中心區。接環東直達內湖科技園區,另也可由環東直上北二高。
第三,南港鐵路地下化:主要是將鐵路地下化延伸到南港,也就是將松山及南港車站結合捷運與高鐵轉乘系統改建地下車站。高鐵南港站:南港站本來為高鐵的營運輔助站,後因高鐵公司的營運需要,將南港成為北部地區的發始站,預定在2010年營運,形成台鐵,高鐵,捷運藍線三鐵共構。
第四,北宜高速公路:由汐止新台五路或由橫科附近均可直上北宜快速道路。南港經貿園區,面積88公頃,包括住宅區,商業區及軟體科學園區,預定進駐大型購物中心,旅館,第二世貿展覽館及國際會議中心,可容納活動人口約六萬餘人,含居住人口一萬餘人,每天流動的商情及人口,將帶動此區的繁榮。
房價不斷創新高後市仍看好
從附表一可看出,南港區預售屋的推案量,於2008年達到208.8億元,是2003年SARS以來的新高點;同樣的從附表二中看出,南港區的新成屋供給量,從2003年的SARS年度起,呈現遞減的市況,顯示南港近幾年的房市大好,新成屋的餘屋供給量愈來愈少,預售屋成為房市主流。
在預售屋平均房價的變化上,2005年南港的平均房價為30.6萬元,平均房價第一次站上3字頭,指標建案如位於同德街,由互豐建設投資興建的「互助典藏」,開出每坪39萬元的高價面市。
同年10月,位於重陽重劃區,由華固建設投資建的「雅曼尼」,開出一坪33萬元的價格,位於經貿一路,由潤泰創新投資興建的「潤泰東方麗池」,開出一坪37萬元的價格,而位於南港路二段,由力麒建設投資興建,總銷售金額達66億元的重案「力麒村上」,也開出輸人不輸陣的35萬元一坪的價格。
2006年平均房價再上一程,來到35.9萬元一坪,指標建案有位於經貿二路的「東方晶華」,開價已站上40萬元關卡,同樣地,華固建設於重陽路的「卡地雅」,開價也站上4字頭。
2007年房市再大放異彩,平均房價來到54.8萬元一坪的高點,大型指標建案的開價,更是一案開得比一案高,位於園區街,由太平洋建設投資興建的「森之丘」,開價站上5字頭,同年12月,由大同公司投資興建的「明日之星」,總銷售金額達51億元,居然開出一坪70~78萬元的南港天價,震驚了大台北區的營建業者。
2008年上半年,有總統大選的加持,房市更是精銳盡出,向陽路的「華固富仕館」、每坪55萬元,經貿二路的「東方晶典」、每坪66萬元,園區街的「四季紅」、每坪67萬元,福德街的「信義紐約」、每坪70萬元。
然隨著下半年全球金融風暴的影響,位於園區路,由台肥公司投資興建的「甲子園」,開出70萬元一坪的高價,及經貿二路的「潤泰東方麗邑」、向陽路的「東京一會館」等案,都受到風暴的波及,銷售期不但拉長了,高的單價也面臨考驗,而不得不以較大的議價空間來回應市場。
2008年的房價回檔至每坪49.8萬元,2009年第一季,房價再小幅下修至45萬元,南港房價從高點的54.8萬回檔至45萬以來,回檔的幅度已達17.8%,離北市平均下修的滿足點二成,已沒有太多的下跌空間。
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7月4四,內湖捷運正式開通,南港的優越地理位置再次受到重視與購屋者的青睞,房價正在醞釀新一波的通車利多行情。以下,我們由西到東,將南港大致分為五大區塊,並針對五大區塊的房市發展作出分析。
一、南港公園周邊(台鐵以南區域)
沿著忠孝東路往東,可以到達忠孝東路六段,即捷運南港線後山埤站至昆陽站之間的區塊。信義聯勤總部、忠孝醫院與玉成公園就位在這個區塊內,區塊內除後山埤站及玉成公園周邊有較多新建的房屋建案外,其他大多是老舊的低矮樓房,期待加速透過都市更新的改造,能一改此區的城鄉風貌。
此區最有名的代表建案為,2003年SARS前公開、總銷售金額達90億元的「大都市新天地」,每坪開價37萬元,SARS結束後,在來不及調價的情況下銷售一空,市場為之嘩然!
2005年,位於忠孝東路六段上的「忠孝東錄」、每坪39萬元,2006年的新成屋「信義旺族」,開出每坪47萬元的價格;2007年5月,複層式小坪數產品的「四季LULUR」,更開出每坪61萬元的高價。
2008年5月,位於福德路上,由德杰建設投資興建的「信義紐約」,開出每坪70萬元的區段新天價,惟受國內景氣衰退及房價開得過高等因素影響,銷售走勢並不理想。
二、南港車站周圍
本區以南港車站周邊為主要發展區塊,是以往本區發展的核心所在,屬於舊有的傳統商圈,區段內學校與店家林立,生活機能及交通便利性佳。
集高鐵、台鐵及捷運三鐵共構利多的南港站,居南港交通的樞紐位置,2004年之前,區段內少有大型建案推出,一直到2005年11月,位於南港路二段,由力麒建設投資興建、甲桂林廣告代銷,總銷售金額達66億元的重案「力麒村上」公開後,才將此區的開發與房價推上高峰。
隨後包括「彩色羅馬」,2006年的「晴之初」、「三鐵飛行館」及「極緻DECO」,市場反應都不錯,行情普遍在34~36萬元之間,並以23~27坪的2房,及30~34坪的小3房去化的速度最快。
三、研究院路、舊庄路暨中研院周邊
在南軟及經貿園區議題下,中央研究院、舊庄及汐止橫科地區也算雨露均霑。不過上述地區聯外動線單調,加上上述之南港聯絡道匝道配置不完整,無法順暢銜接環東大道或二高,致使研究院路至今仍常壅塞。
大坑溪高架匝道兩側長度還不足0.5公里,沿大坑溪右岸修築的東側平面道路也僅1.23公里,不過由於目標在於減輕研究院路之道路負荷,因此雖工程規模不大,但預料將對整個地區的交通運輸有很大紓解,甚至有望讓區域房市再現生機。
2006年以來,區段內僅推出「中研上哲」、「中研苑」、「御創.中研」及「一品中研」等小型建案,因案量小,價格不易拉抬,價格在35~38萬元之間,產品則以基本需求及區域消費為主,高或低總價產品,市場空間不大。
沉寂一段時日後,直到2007年10月,台北市政府標售南港區兩筆大面積抵費地,其中,南港兩筆位於中央研究院附近的大面積土地,高價標脫,尤其較大塊的622.2坪的第三種住宅土地,引了包括國泰建設、宏盛建設、新光人壽、華固建設、鄉林建設、太子建設等知名大型建商競標,結果華固建設以7.028億元的價格,脫穎而出,每坪成交行情高達106.13萬元,使本區段房市再度受到各界的矚目。
冠德建設率先引爆此區的戰火,冠德南港中南市場案將推出中大坪數換屋產品,總銷30億元,每坪單價上看45萬元。
四、重陽重劃區
重陽重劃區大致街廓為重陽路、向陽路,區內仍有空地,正臨重陽路社區僅有少數商家,生活機能並不成熟,但由於南港近幾年聚集重大建設,例如南港軟體園區、南港展覽館、3鐵共構南港車站,以及南港輪胎廠開發計劃、台肥R13建案等,利多消息層出,刺激房價上揚。
華固建設是重劃區內最大推案業者,「和楓大賞」、「雅曼尼CASA」、「溫歌華花園」等,釋出物件都不多,尤其正對東陽公園的「和楓大賞」、「雅曼尼CASA」,只要是預售時購買的住戶,現在獲利約4成,以「雅曼尼CASA」為例,3年多前預售每坪33萬元,如今每坪行情46~47萬元,「和楓大賞」5年前單價不過20萬元出頭,現在已有43萬元的身價。
台北市南港區重陽重劃區因為住宅密度低,電線電纜地下化的重劃區特色,房價愈墊愈高,以3年前預售案「雅曼尼CASA」和最新推案「華固奧之松」相比,「華固奧之松」每坪開價58萬元起,短短2年從3字頭跳到5字頭,甚至逼近60萬元。
由璞園機構投資興建的「璞園向陽」將正式公開,產品為大坪數的換屋型產品,據了解,開價將在60萬左右,看來重劃區的房價又將產生比價效應而應聲拉高。
五、南港經貿園區
代銷業者做出初步統計,從2004年下半年以來,總體推案戶數總計僅有1,400戶左右,根本滿足不了目前1.5萬區域就業人口的需求,房市供不應求,後續推案也一定會一案拉高一案。
94年11月,潤泰創新公司推出換屋產品「潤泰東方麗池」,開價便直接挑戰每坪37萬,之後實際成交也都在30萬/坪以上,「東方麗池」推出後成功在短時間內去化完畢,可說帶動了本區住宅部份的推案熱度。
2007年僅有零星推案的南港經貿園區房市,累積的購屋動能強勁,使2008年開始成為建商新戰場。由於南港經貿園區的新建案,都須先經過都市設計審查,以最多建商投入的都市更新熱區「R13」街廓為例,2007年僅有宏境建設推出R13都更案「第一道」,推出後快速完銷。
2008年此區代表性建案當屬以每坪開價70~78萬元的「明日世界」,規劃137戶的指標案「明日世界」,以小坪數30~35坪的去化速度較快,整體而言,多數客戶出價超過每坪50萬元,由此顯見客戶已逐漸認同南港預售房價的新門檻。
88公頃的南港經貿園區,區段完整、生活設施齊全,且有南港軟體工業園區、南港世貿展覽館、觀光飯店及商業中心等規劃,在鄰近信義區、內湖區比價效應下,目前經貿園區預售屋價格也來到每坪55~65萬元。
人口成長 帶動商圈成型
根據南港車站招商資料顯示,近10年來南港區人口成長率逼近二成,為大台北地區之冠,人口增加有利於週邊店家發展,並形成集合式商圈。南港區商圈多呈線型分佈,主要集中在忠孝東路六段南側、忠孝東路七段與研究院路一段交界、南港路一段等區域。
其次,南港的腹地發展面積完整,南港區目前可發展腹地有南港舊市區、經貿園區、重陽重劃區等;由於腹地廣大、區塊完整,加上有百貨賣場、觀光飯店等大型商場進駐,都有利未來房市發展。
經貿園區三期,可吸引近4000名員工進駐南港地區,加上一、二期既有的250家廠商員工,就業人口大量增加將帶動民生消費需求,並刺激商圈形成與繁榮,房屋的需求也將會水漲船高。 |